임대인의 실제거주를 이유로 한 갱신거절의 정당성 판단기준^*:

｢주택임대차보호법｣은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하면서 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 실제 거주하려는 경우에 그 예외를 인정하고 있다. 동 법은 임대인이 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대한 경우에는 임차인에게 법정손해배상청구권을 인정하고 있는데(제6조의3제1항제8호 및 동조 제5항), 이는 임대인에 의한 위법·부당한 갱신거절에 대하여, 임차인에게 비교적 간이한 방식의 손해배상을 인정함으로서 임차인의 손해전보에 만전을 기하는 것으로, 특히 동조 제6항에서는 세 가지의 손해배상 산정 방안 중 큰 금액으로 하여 임차인 보호에 매우 충실히 하고자 하는 태도를 취하는 것으로 보인다.²⁾

그렇다면 어차피 임대인으로서는 손해배상의무가 있으니, 임대인의 실제거주 주장의 진정성을 퇴거신청 단계에서 굳이 미리 따지지 않아도 무방한 것이 아닌가 하는 의문을 가질 수 있다. 그러나 손해배상과 갱신거절은 서로 연관되어 있으나 별개의 목적이 있다는 점을 생각해볼 필요가 있다. 채무불이행에 대하여 손해배상제도가 있다고 하여 본래의 급부에 대한 이행을 구하는 청구에 대해 이를 무의미하다고 볼 수 없는 것과 마찬가지이다. 오히려 제도의 1차적인 목적은 선의의 진정성 있는 임대인의 실제거주의 경우에 퇴거를 인정하는 것이고, 차후에 이것이 허위임이 밝혀졌을 때 또는 임대인이 당초에는 실제 거주하였으나 차후에 마음이나 상황이 바뀌어 거주하지 않게 된 때에 임차인에 대한 2차적인 구제수단으로 손해배상을 인정하는 것이다. 임차인으로서는 퇴거를 당한 후 금전적으로 손해배상을 받더라도 애당초 퇴거당하지 않은 상황과 비교하면 불이익이 충분히 회복되기 어려운 경우도 많다. 따라서 임차인의 갱신제도와 손해배상제도는 유기적으로 작동하여야 할 필요가 있다.

본 제도의 1차적인 목적이 임차인의 안정적인 주거권을 보장하는데 있는 것이라면, ‘실제 거주’가 의미하는 것이 무엇인지를 파악해야 할 필요가 있다. 실제 거주한다는 것은 임차목적물을 실제로 인도받아 입주하는 것을 의미하는 것은 당연하겠지만, 실제 거주하는 것의 증명책임이 누구에게 있는지 또는 어떠한 정도로 입증을 해야 하는지가 문제될 수 있고, 비록 임대하는 것은 아니지만 상주(常住)하지 아니하고 비워두거나 기존의 거주지를 그대로 유지한 채 목적주택을 단지 거소(居所)로 이용하는 경우 등은 어떠한지, 그리고 임대인이 해당 주택을 매매하였을 때 매수인의 실제거주 진정성이 인정되는 경우에도 ‘실제 거주’가 인정되는지 등이 문제될 수 있을 것으로 보인다.

최근의 언론에서 문제되는 주요 사례들을 요약하여 보면, “집주인 아들이 와서 산다고 해서 방을 빼줬는데, 두 달 만에 매물로 나온 사례”, “실 거주 목적 갱신 거절 후 공실로 두다가 매각한 사례” 등을 찾아볼 수 있었고, 해당 사례에서 “실 거주를 하다가 진짜 급한 사정이 생겨서 집을 팔게 된 것인지, 거짓말로 세입자를 내보내고 비싼 값에 집을 팔려고 계획한 것인지 확인해볼 방법이 없다”고 하여 손해배상청구의 실효성을 문제점으로 지적하는 기사도 보인다. 또한 이러한 사례는 보증금과 결부되어 문제가 생기는 경우도 있다. 즉, 계약 갱신 시 임대차보호법대로 기존 보증금의 5%만 올려주겠다고 하자 집주인이 이에 맞서 본인이 직접 들어와 산다고 한 사례 등도 찾아 볼 수 있는 등, 다양한 분쟁의 발생으로 임차인의 계약갱신요구권을 상당히 위축하고 있어 임차인의 점유권 보장의 측면에서 다소 불완전한 측면을 보이고 있는 것으로 보인다.³⁾

한편, 임대인이 임차목적물을 매도할 경우에 매수인이 실 거주를 하겠다고 하는 경우에 있어서 계약갱신요구를 거절할 수 있는지가 문제되기도 한다. 이와 관련하여서 최근의 하급심 판결이 있는데, 이에 의하면 실제 거주를 이유로 한 갱신 거절이 가능한지 여부는 임차인이 계약갱신 요구할 당시의 임대인을 기준으로 하여야 하는 것이므로 임차인이 기존 임대인에게 갱신의사를 밝혔다면 그 이후 이 주택을 매수한 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 한다.⁴⁾

본 논문에서는 다수의 판례와 조정결정이 정리되어 있는 캐나다 온타리오주의 임대인 실제거주로 인한 퇴거 신청제도의 특징 및 판단에 관한 법리와 판례의 동향에 대해 살펴보고 우리 법제에서도 문제되고 있는 다수의 분쟁에 대한 해결기준 및 매매의 경우에 있어서는 어떤 법리상의 차이점을 보이고 있는지를 살펴보고 관련 제도의 운용상 개선방향을 제시하도록 한다.

캐나다는 연방법이 아닌 주법으로 주택임대차보호 법제를 제정하여 운영하고 있다.⁵⁾ 온타리오주에서의 주거용임대차에 관한 법률은 시대에 따라 Residential Premises Rent Review Act(1975), Residential Tenancies Act(1979), Residential Rent Regulation Act(1987), Rent Control Act(1992), Tenant Protection Act(1997)로 그 명칭이 바뀌어오다가 2006년에 Residential Tenancies Act(이하 “RTA”라고 한다)로 개정되어 지금까지 주거용임대차 관계 기본법으로 운용되고 있고,⁶⁾ 이에 따라 정부중재기관의 명칭도 Ontario Rental Housing Tribunal (ORHT)에서 현재는 The Landlord and Tenant Board(LTB: 이하 “임대차위원회” 또는 “위원회”라고 한다)로 명칭이 바뀌었다.

임대차위원회는 주택임대차법제에서 집주인과 세입자 사이에 분쟁이 발생할 경우, 가장 중요한 역할을 수행하고 있는데, 임대차분쟁에 관하여 집행력 있는 결정을 내린다. 예컨대 임대인이 임차인에 대한 퇴거(eviction)⁷⁾ 명령을 신청하여 인용결정을 받으면, 이를 가지고 집행관(sheriff)에게 위임하여 강제집행을 할 수 있다. 위원회의 결정은 최종적 구속력(final and binding)을 가지며,⁸⁾ 위원회의 인용 또는 기각 결정에 대해 임대인 또는 임차인이 불복하면 위원회에서 이를 다시 심리할 수 있고, 이는 일종의 이의신청 절차에 해당하는 것으로 이해된다.⁹⁾ 불복에 대한 재심의 결과에 대하여는 30일 이내에 법원(Divisional Court)에 불복신청을 할 수 있는데 법적 쟁점에 관하여만(only on a question of law) 불복사유로 삼을 수 있다.¹⁰⁾ 위원회가 행한 이 소관 법률에 대한 해석(Board’s interpretation of its home statute)에 대해 법원이 그 당부를 재심사하여 판단하는 기준은 합리성(reasonableness)이고,¹¹⁾ 정확성(correctness)이 아니다.¹²⁾ 즉, 위원회의 해석이 법리상 정확하지 않은 면이 있더라도 그와 같은 해석이 당해 사안에서 합리적이라고 인정될 수 있다면, 법원이 이를 파기하지 않는다는 취지이다.¹³⁾

이와 같은 법제는 궁극적으로 법원의 판단을 받는다는 점에서 국민의 재판을 받을 권리를 해하지 않으면서도, 대부분의 분쟁이 임대차위원회에서 종국적으로 해결될 수 있게 한다. 법원에 의한 정식 소송을 제기하는 경우와 비교할 때 시간과 비용을 크게 줄일 수 있어, 임대인과 임차인 모두에게 편익을 부여하고 있는 것으로 평가된다.¹⁴⁾ 그 결과 온타리오에서는 임대차 분쟁사건이 법원까지 가는 경우는 매우 드문 일이다. 따라서 온타리오주의 법리를 살펴볼 때 주된 대상은 임대차위원회의 결정문이며, 법원의 판결은 중요하기는 하지만 임대차위원회의 결정과 비교할 때 상대적으로 그 수가 많지 않고 유형도 다양하지 않다.

다음으로 온타리오주 법제의 특징 중 흥미로운 것 중 하나는 표준화된 통지서와 신청서 제도이다. 임대차의 종료, 차임의 증감청구, 쌍방 간의 손해배상이나 비용의 청구, 부당하게 수령한 금원의 반환, 수선요구, 부당한 행위에 대한 금지청구 등 당사자 간에 있을 수 있는 주요 분쟁을 유형별로 정리하여, 우선 그와 같은 상황이 발생하였을 경우 상대방에게 어떠한 형식과 내용으로 통지를 하여야 하는 것인지에 관하여 임대차위원회에서 표준화된 통지서(notice) 양식을 제공하고 있다. 해당 통지를 통하여 쌍방 간 해결이 되지 않아 임대차위원회에 어떠한 결정을 구하여야 하는 상황이 되었을 때에, 그 구제신청서(application)도 분쟁별로 표준화된 양식을 제공한다. 이와 같은 신청서를 작성할 때 내용의 대부분을 객관식으로 선택할 수 있게 만들어 놓고, 또한 발송한 통지서를 첨부하도록 하고 있다. 아래에서 설명하는 바와 같이 퇴거신청과 관련한 통지서나 신청서 양식도 있는데, 해당 양식에는 신청하는 법률관계의 핵심 요건사실이 정확하게 기재되어 있고 작성에 참고할 수 있도록 필요한 설명과 사후 절차까지 포함하고 있으므로, 이를 작성하는 과정에 임대인이나 임차인 스스로 자신의 주장이 법적으로 합당한 것인가를 스스로 판단할 수 있도록 하고 있다. 이와 같이 표준화된 통지서와 구제신청서의 활용은 당사자가 저렴한 비용으로 신속하게 분쟁을 해결하는 데 매우 중요한 역할을 하고 있는 것으로 보인다.

이 논문에서 주로 살피고자 하는 임대인의 실제거주를 이유로 임차인을 내보내는 유형의 사건에 관하여 살펴본다.¹⁵⁾ 우선 임대인은 N12라는 통지서 양식(Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit)을 사용하여 임차인에게 통지하여야 한다.¹⁶⁾ 통지 후에 임차인이 불응하여 문제가 해결되지 않을 때에는, 임대차위원회에 임대차의 종료선언 및 임차인에 대한 퇴거명령을 구하는 신청을 하는데(이하에서는 ‘퇴거명령신청’이라고 약칭한다), 여기서 임대인용 구제신청서인 FORM L2라는 신청서(Application to End a Tenancy and Evict a Tenant)를 사용한다.¹⁷⁾ 즉, 이와 같은 분쟁에서는, 임대인이 N12를 먼저 보내고, 이에 임차인이 불응하면 임대인이 임대차위원회에 L2 양식을 이용하여 퇴거명령신청 절차를 밟는다. 거기에서 신청이 인용되었는데도 임차인이 불응하면, 임대인은 결정문을 가지고 곧바로 집행관에게 위임하여 강제집행할 수 있다.

임대인이 임차인에 대하여 임대차종료 선언 및 퇴거 등을 구하는 L2 신청사건에서 임대인의 신청을 인용하는 경우, 위원회의 결정 주문은 대체로 다음과 같이 구성되는 것이 보통이다. 우선, 위원회는 임대인과 임차인 간의 임대차관계가 종료되었으며, 임차인이 언제까지 임차건물로부터 퇴거할 것을 명한다.¹⁸⁾ 다음으로, 퇴거명령에서의 퇴거일까지 임차인이 퇴거하지 않는 경우, 퇴거에 대한 강제집행을 신청할 수 있음을 허가하고, 집행관에게 이 결정으로 퇴거집행을 할 것을 명령한다.¹⁹⁾

이와 더불어 결정일까지의 임대료를 공제한 보증금의 잔액을 계산하고, 퇴거시까지 임차인이 지급할 임료상당의 부당이득을 계산하여, 이에 대하여 보증금과의 상계를 허가한다.²⁰⁾ 한편, 신청절차가 진행되는 과정에 임대인이 차임의 수령을 거부하는 경우, 임차인은 예상되는 기간 동안의 임대료를 임대차위원회에 공탁(paid to the Board in trust)하기도 하는데, 이와 같은 공탁된 금전의 처리에 관하여도 결정한다.²¹⁾

만일 임대인의 신청이 기각되면, 임대차위원회에 이의신청을 할 수 있고, 종국적으로는 법원의 판단을 받을 수 있다. 인용 결정에 대해 임차인도 같은 불복절차를 이용할 수 있다. 하지만 대부분의 사안에서 임대차위원회의 1심 결정으로 분쟁이 종결된다.

임대차계약(landlord tenant lease agreement)상 최초의 약정 임대기간이 만료하는 경우, 온타리오에서는 임대차계약관계(tenancy)가 소멸하는 것이 아니고 자동으로 갱신되어, 법정갱신의 일종인 ‘매월 자동 갱신되는 임대차(month to month tenancy)’로 되는 것으로 전환되는 것이 원칙이다. ‘month to month tenancy’는 매월 자동 갱신된다는 의미이지만, 매월 말을 만기로 하여 자유롭게 종료될 수 있다는 의미는 아니다. 차임의 지속적 연체 등 법에 정한 임차인 측의 과실이 없는 한, 임대인은 임대차기간이 만료되었다는 이유만으로 계약상의 의무를 성실시 이행하여 온 임차인을 퇴거시키고 다른 임차인으로 교체할 수는 없다. 추가적으로, 임차인 측의 과실이 없이 임대인 측 사정으로 퇴거시킬 수 있는 사유가 몇 가지 규정되어 있는데, 대표적으로 임대인이나 가족이 직접거주하려는 경우와 건물의 재건축이나 보수를 위한 경우 등을 들 수 있다. 이 경우에는 임대인이 임차인에게 소정의 보상금을 지급하도록 되어 있다.

임대인이나 그 가족이 실제 거주할 목적으로 임차인을 퇴거시키는 제도는 상가임대차에는 적용되지 않는 주택임대차의 특유한 제도로서 인정되고 있다. RTA상 임대인은 임대인 본인, 임대인의 배우자(spouse), 임대인 및 그 배우자의 자녀나 부모 및 가족에 대한 부양자(a person who provides or will provide care services)가 임차목적물에 최소 1년 동안 거주할 목적을 가진 경우 선의(in good faith)의 임대인은 임차인에게 임대차계약의 해지통보로 임대차계약을 종료시킬 수 있다. 임대인이 이와 같은 사유로 갱신을 거절하는 경우 임차인에게 1개월분의 임대료를 보상하거나, 임차인이 수용할만한 대체 임대주택을 구해 주어야 한다. 이와 같은 보상이 이루어지지 않으면, 임대인의 퇴거명령 신청이 받아들여지지 않는다. 한편 임차인은 통지서에 명시된 일자에 앞서 언제든지 계약을 해지할 수 있고, 임차인이 계약을 해지 통지하는 경우 통지한 날부터 최소 10일이 지나는 날로 정해야 한다.²²⁾

RTA는 임대인이 악의로 계약해지 통지를 한 경우 손해배상에 관하여도 규정하고 있다. 임대인이 악의로 계약해지 통지를 하고 퇴거일로부터 적정기간 내에 제48조에서 규정하는 사람에 의한 거주가 이루어지지 않은 경우에 있어서 §57(1)에 의하여 확인판결을 내릴 수 있는데, 이 경우 다음 세 가지 요건을 충족하면 §57(3)에 의한 구제수단(손해배상)이 인정된다. 첫째, 임대인이 악의적으로(in bad faith)으로 통지한 것인가? 둘째, 임차인이 퇴거한 것이 임대인의 통지 때문인가? 셋째, 임차인이 퇴거한 후 상당한(reasonable) 기간 내에 임대인이 입주하지 아니하였는가? 위 세 가지 요건이 충족된 경우에는 임대인은 임차인의 퇴거일로부터 1년 이내에 발생할 차임 증가분의 전부 또는 일부와 이사비용에 대한 손해배상을 인정할 수 있다.

임대인이 (1) 임대차목적물에 대해 임차광고를 하는 경우, (2) 제3자와 임대차계약을 체결하는 경우, (3) 임대차목적물 또는 이를 포함하는 건물에 대한 매매광고를 하는 경우, (4) 해당 목적물을 철거하는 경우, (5) 해당 목적물을 주거용 건물 이외의 용도로 변경을 시도하는 경우에 있어서는 임대인이 악의로 해지통지를 했다고 간주하여 임차인에 대한 손해배상을 쉽게 인정할 수 있다.²³⁾ 즉 임대인이 악의로 해지통지를 하였고, 그 통지에 근거한 위원회 명령이 내려진 결과 임차인이 임대주택에서 퇴거하게 되었으며, 임차인이 임대주택을 비웠음에도 일정 기간 내에 임대인이 실제 거주하지 않고 있다는 것을 입증하면 위원회는 임대인에게 적지 않은 금액의 벌금과 손해배상을 명할 수 있다. 이 경우 (1) 이전 임차인이 임대주택을 떠난 후 1년 동안 발생했거나 발생할 인상된 차임의 전부나 일정 부분에 대하여 정해진 금액, (2) 임차인이 부담한 이사, 보관 및 기타에 관한 합리적인 정도의 비용, (3) 차임 감액 명령, (4) $25,000를 초과하지 않는 벌금, (5) 위원회가 적정하다고 판단하는 기타 결정 등이 손해배상의 내용에 해당된다.²⁴⁾

다음으로 임대인의 실제거주를 이유로 한 임차인에 대한 퇴거명령 신청을 둘러싸고 온타리오의 경우 주로 어떠한 문제가 발생하였는지, 임대차위원회와 법원은 어떠한 법리를 형성하여 왔는지 등을 살펴보고 우리 법 해석상의 시사점을 찾아본다. 이 제도를 둘러싸고 여러 가지 실체법·절차법상 쟁점을 찾을 수 있지만, 본 논문에서는 주로 ‘실제거주’로 인정되는지 아닌지에 대한 판단기준을 중심으로 살펴본다.

먼저, 온타리오는 임대인이 ‘실제거주를 이유로 퇴거를 요구한다(=갱신을 거절한다)는 의사표시’만으로 임대차관계가 소멸하는 법적 효력이 발생하는 것은 아니다. 위에서 소개한 N12 통지를 상대방에게 하여야 하는데, 만일 임차인이 이를 불응하면 임대인은 임대차위원회에 L2신청을 하여 임대차관계의 종료선언 및 퇴거명령의 결정을 구하는 것이다. 따라서 임대차위원회에서 대상 사안의 구체적인 사실관계를 심리·결정하며 그 결정으로서 임대차 종료의 법적 효력이 발생하는 것이지, 임대인의 실제거주 의사 통지만으로 갱신이 거절되는 것은 아니다.

나아가 임대인은 심리 과정에서 실제거주의 필요성에 대하여 구체적이고 상세하게 설명하여, 거주자의 의사가 진정한 것임을 증명하여야 한다. 만약 막연하게 ‘임대인이 직접 거주할 예정이니 퇴거하라’라든가 ‘임대인의 가족 중 한 사람이 거주할 예정이다’라고 주장한다면, 실제거주의 진정성이 충분히 주장 입증되지 못한 것으로 보아 신청이 인용되기 어렵다. 가족 중 누가 언제 입주할 것인지, 입주하여 어떤 용도로 사용할 것인지, 현재의 주거지가 있음에도 불구하고 굳이 임차인을 내보내고 거기에 실제 거주하여야 할 필요성이 무엇인지 등을 구체적이고 상세하게 설명하여야 하며, 필요한 경우 이에 관련된 증언이나 서증을 제출하여야 하는 경우도 많다. 퇴거명령 신청 시부터 임대인이 이를 충분히 설명할 수 있도록 실거주예정자가 선서 후 작성하는 진술서를 제출하는 것이 필수적인데, 그 사람이 자기의 개인적인 거주목적 용도로 그 임차공간을 실제 사용할 필요가 있음을 구체적으로 설명하고 확인하는 내용이어야 한다.²⁵⁾

위원회와 법원은 RTA상의 규정을 해석·적용함에 있어서 임대인에 의한 자의적인 퇴거청구(arbitrary evictions)로부터 임차인을 보호하는 것을 중요한 요소로 보고 있으며,²⁶⁾ 임차인의 보호를 위한 제반 목적을 실현할 수 있도록 해석되어야 한다는 것을 원칙으로 삼고 있다.²⁷⁾

임대인이 갱신거절을 하려면 갱신거절사유가 있음을 임대인이 증명해야 하는데, 그러한 증명은 전문증거(hearsay evidence)보다는 임대인이 선서한 직접증언(direct testimony under oath)을 존중하여 판단하는 것이 원칙이다.²⁸⁾ 진술서를 제출한 경우 반드시 그 내용을 뒷받침하는 개별적인 서증이 함께 제출되어야 하는 것은 아니지만, 다툼이 있고 의심스러운 경우에는 증명책임을 부담하는 임대인 측에서 필요 서증을 제출하여야 한다고 보며, 이와 같은 상황에서는 임대인 측의 실제거주 목적은 진정한 의도가 충분히 증명되어야 하는 것으로 보인다.²⁹⁾

우리 법제에 있어서도 임대인의 갱신거절권의 행사가 적절하고 타당한지 여부에 대해 합리적인 판단을 해야 할 필요가 있다고 생각하는데, 갱신거절권의 행사의 적법성 여부는 임대인의 진술을 토대로 구체적인 사실관계를 고려하여 판단되어야 하는 바, 아래에서는 이러한 판단 기준이 될 수 있는 구체적인 요소들을 검토해보도록 한다.

캐나다의 경우 임대인의 진정성을 상당히 까다로운 기준으로 판단하고 있는 것으로 보이며, 우리가 이러한 진정성 판단과 관련하여 생각해 볼 문제는 단순히 임대인이 ‘실제거주’한다는 통보만으로 임차인을 퇴거시킬 수 있는 것이 아니라는 점에 근본적인 인식의 차이가 있다는 점을 말할 수 있다. 임대인의 통보는 합리적으로 인정될 수 있어야 효력이 있지만, 우리는 임대인의 주장이 합리적인 것인지에 대한 판단 필요성을 간과하고 추후 손해배상을 받을 수 있다는 점만을 강조하기도 한다. 임대인의 실제거주로 인한 갱신거절권 행사의 적절성과 타당성에 대한 합리적인 판단은 우리 법령의 해석에 있어서도 참고해볼 수 있을 것이다.

예를 들어, 온타리오 주 판결에 의하면 임대인의 실제거주라고 하더라도 주된 주거지로 상시거주하지 않으면 거주목적 사용으로 인정하지 않음을 볼 수 있는데, 거주목적 점유(residential occupation)를 ‘상시’ 실제로 거주하여야 하는 것으로 엄격하게 판단하여 임차인을 보호하고 있는 태도를 취하는 것으로 임차인의 갱신요구권제도의 취지에 부합한다고 본다.

또한 임대인이 5% 이상의 차임 인상을 요구하면서 합의에 의한 갱신을 요구하고 이에 응하지 않으면 직접 거주하겠다고 압박하는 경우도 거주목적 점유로 볼 것인지도 고민해 볼 문제이다. 이는 임대인 거주 이전의 ‘악의(in bad faith)적인 동기’의 문제로 볼 수 있다. 우리나라는 이점에 관하여 사전 심사하는 제도를 두고 있지 않기 때문에 사실상 임대인이 ‘들어와서 살겠다’라는 의사표시만 하면 임차인은 대부분 퇴거하게 되어 있다. 온타리오 임대차위원회는 이 사건에서 다소 복합적인 성격을 가질 수밖에 없는 ‘동기’ 자체보다 임대인이 진정으로 입주할 의사가 있느냐를 기준으로 판단하고 있다. 한편, 실제 거주의 목적이 분명히 있더라도 다른 동기가 압도적으로 강한 경우에는 그 진정성이 부정되기도 하는데, 이는 임대인의 실제 거주를 임차인의 차임 증액이나 또 다른 형태로 임차인을 압박하는 수단으로 악용할 수 있는 여지를 차단하고 임차인의 주거안정을 보호하려는 데에 부합하는 것으로, 우리 주택임대차보호법 제6조의3 제8호의 사유가 임대인의 의사표시에 의해 사실상 효력이 발생하는 데에 따른 부작용을 해소하기 위한 해석 기준이 될 수 있을 것이라고 생각된다.

마지막으로 생각해보아야 할 것은 악의의 임대인에 대한 손해배상 제도와의 관계이다. 온타리오주의 경우, 임대인이 실제거주하겠다고 주장하여 임차인을 퇴거시킨 후 실제거주하지 않았음이 1년 이내에 밝혀지는 경우에는 소정의 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있다. 그렇다면, 어차피 임차인으로서는 손해배상의무가 있으니, 임대인의 실제거주 주장의 진정성을 퇴거신청 단계에서 굳이 미리 따지지 않아도 무방한 것이 아닌가 하는 의문을 가질 수 있다. 그러나 손해배상과 갱신거절은 서로 연관되어 있으나 별개의 목적이 있다는 점을 생각하여야 한다. 채무불이행에 대하여 손해배상제도가 있다고 하여 본래의 급부에 대한 이행을 구하는 청구에 대해 이를 무의미하다고 볼 수 없는 것과 마찬가지이다. 오히려 제도의 1차적인 목적은 선의의 진정성 있는 임대인의 실제거주의 경우에 퇴거를 인정하는 것이고, 차후에 이것이 허위임이 밝혀졌을 때 또는 임대인이 당초에는 실제 거주하였으나 차후에 마음이나 상황이 바뀌어 거주하지 않게 된 때에 임차인에 대한 2차적인 구제수단으로 손해배상을 인정하는 것이다. 임차인으로서는 퇴거를 당한 후 금전적으로 손해배상을 받더라도 애당초 퇴거당하지 않은 상황과 비교하면 불이익이 충분히 회복된다고 보기는 어렵다. 온타리오의 경우 손해배상 뿐 아니라 임대인이 악의적이었던 경우에는 임차인은 손해배상과 함께 임대인에게 벌금을 부과할 것을 신청할 수 있는데, 벌금의 최고 한도는 1만 캐나다 달러로, 결코 가볍지 않다. 온타리오에서 손해배상제도가 있음에도 불구하고 임대인의 실제거주 의사의 진정성 내지 선의를 매우 엄격히 살피고 있는 것은 이와 같은 이유 때문이다.