주택 전세권자의 대항력 범위의 확장 가능성에 관한 고찰

이 견해는 전세권의 법적 성질을 한마디로 말해서, 용익물권성이 더 우위에 있다고 보는 견해이다. 그러한 논거로 볼 수 있는 것은, 우선 민법이 지상권, 지역권과 함께 전세권을 용익물권의 일종으로 규정하고 있는 점과 아울러 특히 전세금증감청구권을 규정하는 점(민법 제312조의2, 이하의 표시에서 법명은 생략하고 ‘조문만 표기’ 함)이 전세권의 용익물권성에 기한 것이라고 한다.¹⁾ 또한 전세권은 전세물의 인도는 성립요건이 아니지만, 이후 전세권의 성립 후에는 그 전세권에 기해 반환청구권을 행사하여 용익할 수 있는 물권이므로, 이로써 전세물을 사용할 수 있게 된다.

그러한 점에서 전세권은 소유자가 목적부동산을 스스로 사용하는 경우와 같은 입장에 의해서 인접 토지소유자와의 상린관계의 규정이 준용될 뿐만 아니라(제319조), 아울러 전세권은 민법 제256조 단서 소정의 부동산에 부합될 수 없는 물건의 정당한 권원으로서 작용한다. 이처럼 전세권에 있어서 용익권의 전형적인 모습은 전세권의 본체적 내용을 이룬다고 한다.²⁾ 이뿐만 아니라, 특히 민사집행법(이하 ‘법’이라고 약칭 함) 제91조 제3항 및 제4항의 취지를 종합하면, 전세권이 최선순위로 있는 한 그 용익물권성에 기초하여 목적부동산이 경매되더라도 이후 최선순위전세권은 매수인에게 인수됨이 원칙이고, 다만 존속기간의 만료에 따른 전세권의 실체법적 소멸여부와 상관없이 전세권자가 스스로 배당요구를 한 경우에 한해서만 소멸된다고 해석하는 점에서는 용익물권성이 더 우성(優性)하는 것으로 보는 것이 타당하다는 의견이 있다.³⁾

그리하여 만약 이러한 견해가 더 우세하게 받아들여진다면, 자연히 담보물권의 통유성인 부종성·수반성·불가분성·물상대위성이 전세권에도 나타날 수 있다는 가능성은 희박하게 될 것이다.⁴⁾ 하지만 무엇보다 이 학설은 민법 제303조 제1항 후단부를 보완하는 민법의 개정에 의해서, 담보권실행경매의 방법을 전세권경매에도 그대로 적용할 수 있으므로, 따라서 민사집행법 제264조 제1항의 규정⁵⁾에 따라 전세권을 담보권에 준하여 그 경매 시, 전세권설정의 계약서만을 제출함으로써, 전세권자는 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있게 된다. 이것은 곧, 전세권의 법적 성질을 순수한 용익물권으로 보기에는 더 이상 현행 민법 및 민사집행법의 체계에 비추어 그 타당성을 인정하기 어렵다는 비판⁶⁾을 면하기 힘든 한계점 또한 가진다고 할 것이다.

이 학설의 견해는, 전세권의 법적 성질을 담보물권성이 용익물권성에 비해 더 우세하다고 보는 입장이다. 이러한 관점에서 거론되는 주장으로서는, 먼저 전세권은 담보물권 중 부동산질권으로 볼 수 있어, 전세권자는 전세금의 신용을 제공함으로써, 부동산을 사용·수익할 수 있는 수익질(收益質)의 형태에 있고, 반대로 전세권설정자는 전세물의 사용대가 대신에 전세금의 이자에 갈음하는 이질(利質)의 일종으로 자금을 융통할 수 있으므로, 결과적으로 전세권은 보통의 담보제도와 크게 다르지 않다고 본다.

그런데 만약 전세기간 만료 후, 이러한 전세금반환을 지체한 때에는 전세권자는 우선변제권이 인정되므로, 이는 유치권이 담보물권이면서 우선변제권이 없는 점을 감안한다면 전세권이 순수한 담보물권이라는 점을 의미하는 것이라고 한다.⁷⁾ 역시 같은 맥락에서, 전세권설정의 등기를 통한 전세권자는 차후에 있을 경매 시, 전세금반환채권에 대한 우선변제권 확보의 의지를 보여 준 것이며, 반대로 전세권설정자의 입장에선 다액의 전세금으로 일정한 금융을 통한 수익의 인식을 예상한 의도로 볼 수 있다는 것이다.⁸⁾ 또한 한편으로는 이는 다른 측면에서 보면, 전세권설정자가 전세금에 해당하는 돈을 빌리고 후에 이를 갚는 것과 실질적으로 다르지 않다는 것이다. 그래서 민법은 전세권자가 전세금을 반환받는 것을 보장하기 위해 전세권의 ‘담보물권’의 성질도 부여함으로써, 이후 이행지체시 전세권자는 전세물의 경매청구를 할 수 있고(제318조), 권리순위에 따른 우선변제를 받을 수 있도록 하였다는 것이다. 이리하여 전세권의 존속기간이 만료되었더라도 전세금을 반환받지 못하였다면, 그 전세권은 여전히 담보물권으로서 남아 존속하게 된다.⁹⁾

따라서 이 학설의 입장에 섰을 때에는, 전세권은 전세금채권에 부종하여 성립하고, 전세금에 수반하여 전세금의 피담보채권이 전액변제 될 때까지 전세물의 전부 위에 효력이 미치는 불가분성과 함께, 전세권은 전세물의 경제적 변형물에도 추급(追及)하여 효력이 미치는 물상대위성을 포함하는 담보물권의 통유성을 가질 수 있다. 그렇지만 담보물권성의 우위를 인정하더라도 어디까지나 전세권설정의 진정한 의사는 부동산을 빌려 사용·수익하는데 있고, 전세금의 수수는 이에 대한 대가적 의미로 생각하는 점을 결코 경시할 수 없다. 그리고 무엇보다 전세물의 일부 멸실이 있을 때 전세금감액청구권을 행사할 수 있는데, 이는 오로지 전세권의 용익물권성에 기초하여 논(論)해질 수 있으므로, 전세권을 순수담보물권으로 보는 것은 무리라고 하는 비판적 견해¹⁰⁾을 피하기 어려운 한계점도 있다는 것이다.

이것은 전세권에 있어서 용익물권성과 담보물권성이 동등한 비중으로 그 전세권 내용의 요소로서 자리하고 있다고 보는 입장이다. 바꾸어 말하면, 민법 제303조 제1항의 전세권의 내용은 그 전단부에서는 목적부동산을 사용·수익할 수 있는 용익물권을, 그리고 후단부에서는 목적부동산에 대한 전세금채권을 피담보채권으로 하여 우선변제권을 인정하는 담보물권의 성질을 동시에 가지고 있다고 보는 것이다.

이러한 시각의 바탕이 되는 논거로는, 먼저 전세기간 중에는 전세목적물에 대한 용익물권성이 강한 반면 전세기간이 종료한 때에는 전세금반환청구권에 기한 담보물권성이 강하게 나타나는 이중적 권리가 인정된다는 점에서 용익 ·담보물권 겸유설이 타당하다는 의견이 개진되었다.¹¹⁾ 또한 같은 맥락에서, 설령 민법 제정 시(1958년)의 전세권이 용익물권성을 담고 있었다고 하더라도 이후 민법 개정(1984년)으로 인해 전세권은 담보물권성을 포함하였으므로, 현재는 이와 같은 두 가지 권리의 성질을 겸비한 바, 굳이 우열을 가릴 필요가 없는 물권으로 파악하여야 한다는 견해가 제시되었다.¹²⁾ 이외에도 특히 민법의 개정으로 기존의 용익물권성과 동등한 비중의 담보물권성으로 볼 수 있는 것은, 채권담보를 주목적으로 하는 전세권자는 부동산의 사용·수익권을 전전세(轉傳貰) 또는 임대차에 의하여 제3자에게 맡길 수 있으므로(제306조), 담보목적의 전세권이 설정될 가능성이 농후해 졌으며, 그렇게 하더라도 담보목적의 전세권을 무효라고 할 법적 근거 또한 없기 때문에, 용익위주의 전세권이 설정되어야만 하는 것으로 강제할 수 없다고 한다.¹³⁾

따라서 이와 같은 견해를 종합한 용익·담보물권성 겸유설이 현재의 다수설¹⁴⁾로 받아들여지고 있다.

애초에 설정한 담보약정을 지키지 못하고 이행을 지체한 때에는 담보물을 처분하여 그 대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리가 물권으로서 담보물권의 본질적 효력이다. 이는 담보물이라는 객체의 교환가치의 지배권으로부터 비롯된 것으로 파악할 수 있다. 따라서 담보물권 중에서 특히 저당권과 권리질권은 그러한 가치권으로서의 성질이 강하지만, 다만 유치권은 원칙적으로 담보물의 교환가치를 지배할 수 있는 권리로서 우선변제권은 인정되지 않는다. 이때의 유치권은 우선변제권이 인정되지 않는다고 하지만 유치권자도 결국 채권자이므로 그 채권에 기하여 변제를 받을 수 있고, 그런데도 완전히 변제받지 못한다고 하더라도 유치물의 인도를 거절할 수 있기 때문에(법 제91조 제5항), 실상은 우선변제권을 가지는 것과 같은 결과가 된다.³⁵⁾

이처럼 담보물권의 본질로서의 우선변제권은 그 담보권실행을 위한 임의경매에서뿐만 아니라 다른 채권자가 신청한 강제경매에 있어서도 교환가치로서 이루어진 배당금에 대하여 일반채권자에 우선하여 채권만족이 확보되는 효력으로서 작용하게 된다.

주택임차인이 대항요건(인도와 주민등록의 전입)과 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(동법 제3조의2 제2항). 이것은 대항요건을 갖춘 임차인을 전제(前提)로 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인에게 인정되는 권리이다. 그러므로 대항력 없이 우선변제청구권만 있는 경우는 있을 수 없다.³⁶⁾ 그런데 이때의 확정일자는 제3자에 대한 공시성의 효과라기보다는 임대인과 임차인이 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택임대차계약을 체결하여 가장임차인으로서 다른 이해관계인의 권리에 손해를 끼치는 것을 방지하기 위한 공적 조치로서의 의미가 더 있다고 본다.³⁷⁾

그리하여 소액임차인을 포함한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서, 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 양도되어 임차주택과 대지의 소유가 서로 달라진 경우에도 임차인은 대지의 경매대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 물론 이러한 효과는 설령 임대차계약이 갱신되더라도 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 종전 임대차 내용에 따른 우선변제권을 행사할 수 있다고 한다.³⁸⁾

한편, 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 금융기관 등이 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계하지만(주임법 제3조의2 제7항), 만일 임차인이 대항요건을 상실하거나 임차권등기 또는 임대차등기가 말소된 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다(주임법 제3조의2 제8항).³⁹⁾ 왜냐하면, 우선변제권의 행사는 어찌되었건 간에 임차인의 대항력을 전제로 하기 때문이다. 나아가 다른 권리와의 순위를 따질 때에도 비록 우선변제권이 확정일자를 갖춘 시점부터 취득한다고 하여도 항상 대항요건으로서 주택의 인도와 주민등록을 전입한 날의 다음 날부터 효력이 생긴다.

타인의 부동산에 대하여 전세금을 지급하고 점유하는 전세권자는 그 부동산의 경매절차에서 형성된 매각대금에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리 있다(제303조 제1항 후단). 이것은 전세권의 담보물권성의 권능에 기인한 전세금의 우선변제권을 명정한 근거규정으로 볼 수 있다.

이리하여 전세권은 응당 후순위권리자 및 일반채권에 우선하게 된다. 이뿐만 아니라 물권상호 간의 순위는 원칙적으로 설정등기의 순위에 따라 권리순서가 정해지는데, 역시 전세권의 담보물권화에 따라 특히 저당권과 경합하게 되면 어느 것이 먼저 성립했는지에 따라 전세권자의 지위가 달라진다. 이때에 전세권이 담보권의 지위에서 선순위이라면, 전세권자는 배당요구나 경매신청으로 우선변제권을 행사할 수 있고, 그렇지 않고 존속기간까지 그대로 계속 용익권을 행사한 뒤, 마침내 전세기간의 만료시에는 자신의 전세금을 매수인에게 부담시키는 방식으로 우선변제권을 실현할 수도 있다.

무엇보다 전세권의 우선변제권은 전세목적물에 대한 어떠한 경매절차에서도 행사할 수 있으며, 나아가 설사 그러한 경매절차에서 행사하지 못하였더라도, 만약 행사하였다면 배당받았을 금액을 부당이득을 원인으로 하여 다른 후순위 배당채권자로부터 별도의 소송절차를 통해 반환받을 수 있다는 것이 일관된 대법원의 입장이다.⁴⁰⁾ 따라서 전세권자는 전세권설정자의 일반재산에 대하여 강제집행을 통해 또는 타인의 집행에 배당신청을 하여 우선변제권을 행사할 수 있다. 그런데 앞서 전술한 바와 같이 부동산의 일부에 대한 전세권자는 목적부동산 전부에 대하여 경매청구는 할 수 없지만, 오히려 일부의 전세권자는 그 부동산 전부의 경매대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다고 한다.⁴¹⁾ 물론 이에 대하여 다른 견해를 표하는 설(說)도 있을 수 있지만, 어쨌든 현행 민법 제303조 후단의 조문(條文)을 주목할 필요가 있다. 여기에서 “그 부동산 ‘전부’에 대하여”라는 규정을 문언 그대로 해석하면, 결과적으로 전세물에 대한 일부나 전부의 전세권자를 가리지 않고 그 부동산 ‘전부’에 대한 매각대금에서 전세금의 우선변제권이 인정될 수 있음을 미루어 짐작할 수 있다.

한편, 전세권은 일반적인 담보물권의 그 본질적 효력으로서의 우선변제권과 사실상 다르지 않다. 따라서 그들 간의 설정순위에 따라 우선변제권의 법적 지위를 보장받을 수 있을 것이나, 다만 전세권의 목적물에서 건물의 전세권자는 대지와 함께 경매되는 경우에는 그 건물의 매각대금에서만 우선변제 받을 수 있고 대지의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없다는 것이 주임법상의 임차권과 특히 구별된다(주임법 제3조의2).⁴²⁾ 이것은 대항력이 우선변제권과 전혀 별개의 효력으로서 논해질 수 없다는 관점에서 설명될 때에는, 아마도 전세권의 대항력의 제한으로 작용될 수도 있다는 추론에 이를 수 있다.

전세권은 기본적으로 물권이기 때문에, 설정등기시 대항력이 있다. 그리하여 전세권설정 이후에는 제3자에게 효력을 가진다. 따라서 전세권의 존속기간 중에 전세주택이 매매되어도 그 주택의 양수인에게 전세권을 주장할 수 있다. 민법은 이에 대하여 규정하지 않으나, 계속적 용익권의 발현에 따른 당연한 효력으로 볼 수 있을 것이다. 요컨대, 이것은 전세권의 대항력으로 인해 양수인은 임대인의 지위를 당연히 승계한다고 보는 것이 주임법 제3조 제4항의 규정에도 부합하는 것이다.⁴³⁾ 또한 전세권은 재산권이므로 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세(轉傳貰) 또는 임대할 수 있다(제306조 본문). 물론 설정행위시 특약으로 그러한 처분을 금지하면 불가하다.

그런데, 전세권의 존속기간이 만료되는 등의 사유로 전세권을 계속 존속할 수 없는 사정이 생긴 경우에도 대항력이 그대로 유지될 수 있을까? 이와 관련하여 이미 앞에서 언급한 바와 같이 주임법 제4조 제2항에서는, “임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.”라고 하여 대항력이 계속 유지되는 것으로 밝히고 있다. 만약 임대차 종료 후 임대인이 목적물을 제3자에게 양도한 경우, 논리적으로는 임대차의 종료로 임대인의 지위도 상실하므로, 양수인은 임대인의 지위를 승계하지 않게 되어 보증금반환채권도 승계하지 않게 된다. 그렇게 되면 임차인을 보호한다는 취지가 몰각되므로,⁴⁴⁾ 법률이 임차인의 보증금반환채권을 임대인이 승계하도록 의제하여 대항력이 그대로 유지되도록 하였다. 마찬가지로 전세권이 소멸하는 때에도 민법은 이에 대하여 언급하지 않으나 판례는, “전세물의 신(新) 소유자는 구(舊) 소유자와 전세권자 사이에 성립한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어 전세권이 소멸한 때에 전세권자에 대하여 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무를 부담하게 된다.”고 함으로써,⁴⁵⁾ 여전히 전세권자의 대항력이 유지되는 것으로 설시하고 있다.

이것으로 볼 때, 목적물인 주택의 양수인과의 법률관계에서는 주임법상의 주택임차인이나 주택전세권자 전부는 그 법률관계의 임대차기간(존속기간) 내에 있을 때뿐만 아니라, 주택임차권과 전세권이 소멸하는 때에도 계속하여 그 새로운 권리자인 양수인에 대하여 대항력이 지속되는 것으로 파악할 수 있다.

전세권이 있는 법률관계에서, 한편으로는 위의 양수인 이외에 다른 제3자의 권리가 있을 때에도 전세권자의 대항력이 똑같이 그대로 유지되느냐 하는 물음이 있을 수 있다. 이에 관하여도 역시 주임법상의 주택임차권과의 관계에서 살피는 것이 보다 충실한 이해에 설득력 있게 접근할 것으로 본다.

따라서 이를 비교하여 살피건대, 여기서 주택임차인은 다른 제3자의 권리순위와 비교하여 자신의 법적 지위가 달라진다. 이것을 짚어서 다시 정리하면, 주택임차인은 그 임차권의 구비시기와 다른 권리의 설정순위에 견주어 그 선후에 따라서 대항력이 결정된다는 의미이다.⁴⁶⁾ 이리하여 임차권의 구비시기가 늦다면 대항력의 제한이 있을 수밖에 없다. 특히 주의할 것은 저당권이 실행된 경우에 임차권의 운명은 소제주의(消除主義)에 따라 그 선순위설정권리(실무상, ‘말소기준권리’로 표현된다)인 저당권보다 후순위인 경우에는 대항력을 주장할 수 없어 소멸하게 된다.

마찬가지로 전세권도 등기상의 권리이기 때문에, 그 설정등기의 선후에 의하여 권리순위가 정해질 것이다. 가령, 최선순위 전세권은 용익권에 기해 계속 사용·수익권을 행사하면서 점유할 수 있고, 그렇지 않으면 담보권성에 기한 최우선변제권의 행사로 전세보증금의 반환청구권을 행사할 수 있다. 하지만 이러한 말소기준권리 보다 선순위의 전세권자가 만약 경매절차에서 배당요구를 하지 않거나 경매신청도 아니하는 경우에는 일단 전세권자는 ‘용익권능 있는 전세권’으로서,⁴⁷⁾ 제3자에게 대항할 수 있게 된다. 이를 좀 더 세밀히 설명하면, 최선순위 전세권자의 배당요구나 경매신청을, 전세권에 대한 소멸의 의사로서 기존의 전세권설정에 대한 계약의 해지로 볼 수 있고, 이것은 곧 용익권의 소멸로 이어져 담보권성만 남게 되어 우선변제권이 있는 전세권자로서의 지위를 점하게 된다. 이리하여 민사집행법에 의한 부동산경매에서 전세권이 선순위의 말소기준권리인 저당권과 (가)압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하고, 그렇지 않는 경우에는 매수인이 이를 인수하게 된다(동법 제91조 제3항, 제4항). 나아가 우선변제권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있으므로(동법 제88조 제1항), 이 경우에 전세권자가 경매에서 우선변제권의 행사의 일환으로 배당요구를 하면, 이를 전세권에 대한 소멸의 의사로 파악하여 같은 취지에서 그 전세권은 매각으로 소멸되고(동법 제91조 제4항 단서), 최종 배당절차에서 남은 담보권에 기해 자신의 전세금을 반환받게 된다.

이것으로 비추어서, 전세권은 용익물권이지만 경매절차에서는 실상은 ‘담보물권으로서의 특수성’이 있다. 그러므로 전세권은 후순위채권자나 일반채권자에 대해서는 언제나 우선하는 지위를 가진다. 다만, 그러한 경매절차에서 배당요구를 한 선순위의 전세권이라도 배당받지 못한 나머지 미전세금에 대해서는 낙찰자인 매수인에게 인수되지는 않는다. 왜냐하면 이것은 설사 전세권자의 배당요구가 있더라도 현행 민사집행법이 전세금의 전액을 한도로 배당받은 경우에 한해서 소멸된다고 규정하지 않기 때문이다(동법 제91조 제4항). 만약 이와 같은 경우가 예상된다면, 전세권자는 현행법에 따라 부득불 배당요구를 하지 않고 현재의 용익권능에 기해 사용·수익하다가 최종적으로 자신의 전세권을 매수인이 인수하도록 하는 방법으로 대항력을 계속 유지할 수밖에 없다.

전세권의 내용(제303조)에 초점을 맞추어 이제까지 그 논의의 핵심을 간추리면, 경매절차에서 전세권은 바로 ‘담보물권’으로서의 특성이 있다는 것이다. 그런데도 주택전세권자의 대항력의 범위, 즉 그 내용은 비록 주임법이 특별법으로서 지위를 점하는 것은 사실이나, 그것에 미치지 못하는 경우가 있다. 어디까지나 주택임차인은 채권적 효력을 기본으로 주민등록상 전입과 인도라는 대항요건의 성립에 따른 물권화(物權化)로 의제된 것인데도, 그것과 비교하여 등기상의 권리인 주택전세권이 대항력의 제한으로 비춰질 수 있는 사안들이 간간이 눈에 띈다. 그중에서 특별히 경매에서 문제될 소지로 작용할 수 있는 것은, 우선 아래와 같이 세 가지로 압축할 수 있을 것이다.

먼저, 앞에서 이미 언급한 바와 같이 실무상 일반건물의 전세주택에서 부분전세권자의 목적물 전부에 대한 경매청구권을 인정하지 않는 점과, 또한 그 전세주택이 대지와 함께 경매되는 경우에 그 건물인 전세주택의 매각대금에서만 우선변제 받을 수 있고 대지의 매각대금에서는 우선변제를 받을 수 없는 점이다. 마지막으로 경매에서 선순위의 전세권자가 배당요구(또는 경매신청)을 하고, 이후의 배당절차에서 만에 하나 전세금을 전액배당 받지 못한 경우에는 결국에는 소멸되고 대항력을 행사할 수 없다는 점이다.

그렇다면, 이들에 대한 문제점을 지적하고 그 나름의 대항력 확장의 가능성에 관한 구체적인 실행방안을 찾아보는 것은 나름 의미가 있는 일이 될 것이다.

이상으로, 주택임차권과 같이 ‘주거용 건물’이라는 객체를 놓고 볼 때, 일반건물인 주택전세권자는 주택임차인에 비해 대항력이 다소 그에 미치지 못한 점이 있음을 알 수 있었다. 이것은 임차권을 불완전한 권리로 보면서 이를 특정 부분, 즉 주거용 건물에 있어서만 필요에 의해 편법으로 주택임차인의 주거권을 의도적으로 보호하려는데 기인한 것으로 볼 수 있다.⁷¹⁾ 결과적으로, 둘 다 재산권으로서 주거용 건물이라는 공통점에도 불구하고 그 대항력에 있어서는 차이가 있다는 점은 법 적용의 일관성이나 정합성에서도 옳지 않다.

따라서 이를 위해, 단독주택인 주거용 건물의 부분전세권자에게 일괄경매청구권을 인정할 필요성이 있으며, 또한 그 전세주택의 경매 시 대지의 매각대금에서도 우선변제권을 허용하는 것이 바람직할 것이다. 나아가 선순위 전세권자의 배당요구 시 현행 민사집행법 제91조 제4항 단서의 규정을, ‘전액배당’을 전제로 전세권이 소멸되도록 수정하는 방향의 입법적 개정으로 주택전세권자의 대항력 범위의 확장 가능성의 측면에서 고려되어야 할 것이다.

이에 더하여, 일반건물의 최선순위 주택전세권자가 법정갱신(제312조 제4항)으로 그 존속기간의 정함이 없게 된 경우에, 등기상의 후순위 권리자가 있더라도 사실상 그들의 이익을 침해하는 일은 적다. 이때 비록 그들의 승낙서가 없더라도 그 변경등기를 할 때에는 설정자의 확인서만을 첨부정보로 하여, 예외적으로 단독신청에 의하여 주택전세권자의 계속적인 용익권의 보장과, 아울러 이후 전세권의 종료사유 발생에 따른 담보권 실행에 의한 우선변제권이 신속하게 이루어질 수 있도록 대항력 범위의 확장 가능성 견지에서 그와 같은 주택전세권자에 한해 현행 부동산등기법 제23조 제9항에 이를 별도로 신설할 것을 제안한다.