주택임대차 법제에 대한 비교법적 고찰^*:

미국의 주택임대차와 관련한 법제는 우선 연방차원에서 인종, 피부색, 종교, 나이, 성별, 국적, 가족관계, 정신적·육체적 장애 때문에 주택의 임차를 거절할 수 없다고 규정하고 있는 ｢공정 주택법(Fair Housing Act)｣이 제정되어 있으며, ｢공정 주택법(Fair Housing Act)｣을 구체화하기 위하여 주단계에서는 임대관련 법령을 제정하고 하위 지방자치단체인 카운티와 시에서는 관련 조례를 규정하는 등 다양한 입법 방식을 채택하고 있다.

안정적인 주택임대시스템을 유지하면서 임대인과 임차인의 이해를 조정하고, 임차인을 보호하기 위한 많은 주법과 지방자치단체의 입법은 두 가지의 형태로 이루어지는데, 모델 임대차법(landlord tenant law)상¹⁾의 법조항들을 사용하여 제정하거나, 주 또는 지방자치단체 고유 방식으로 법령을 제정하고 있다. 그러므로 우리나라 주택임대차보호법과 비교할 수 있는 법제는 각 주단계에서 제정·시행되고 있는 주택임대차 관련 법제라고 할 수 있다.

아래에서는 미국의 각 주별 주요 주택임대차 보호 제도와 함께 주요 제도에서는 구체적인 주의 예시로 캘리포니아주의 주택임대차 보호법에 대해서 함께 고찰 해보고자 한다.

캘리포니아는 주차원의 임대차 보호법으로 “The Tenant Protection Act of 2019 (Protection Act)(이하 캘리포니아 주 임대차보호법)²⁾을 규정하고 있다.³⁾ 캘리포니아 주 내의 47개의 시(city)와 카운티(county)는 이미 엄격한 임대료 상한 규정과 퇴거 보호 규정을 두고 있다. 캘리포니아 주 임대차보호법은 시나 카운티의 임대차보호법령이 규정되지 않은 지역에 대하여 임대료 상한이나 퇴거관련 규정을 적용할 수 있다.

우리나라가 임대차와 관련하여 일반법인 민법이 있고, 주택에 관하여는 특별법인 주택임대차보호법, 상가에 관하여는 특별법인 상가건물임대차 보호법이 있듯이, 일본의 경우에도 임대차에 대해서 민법이 일반법의 지위를 가지고 있으며, 임대차 관련하여서는 특별법으로 차지차가법을 두고 있다. 우리나라 법제와는 달리 일본의 경우 주택과 상가를 구분하지 않고, 건물이라 지칭하면서 차지차가법 중 차가(借家)에서 규정하고 있다.

우리나라 주택임대차보호법과 비교하여 일본의 차지차가법의 특징으로는 첫째, 임대차의 대항력과 관련하여 등기가 없더라도 건물의 인도만으로도 대항력을 인정하고 있다는 것과, 둘째, 임대인이 임대차 계약 갱신을 거절할 경우 그에 정당한 사유가 있는지 여부를 판단하여 정당성이 있는 경우에만 임대차 계약이 종료된다는 것과, 마지막으로 임대료의 인상과 관련하여 법령에 상한 규정이 없고, 임대인과 임차인이 상대방에게 임대료 증감청구권을 행사하여 임대료를 조절할 수 있도록 규정하고 있다는 것이다.

일본의 차지차가법이 우리나라의 주택임대차보호법에 시사할 수 있는 점은 아래와 같다.

첫째, 일본의 경우 주택임대차는 임대차의 대항력과 관련하여 등기가 없더라도 건물의 인도만으로도 대항력을 인정하고 있다. 우리나라의 경우에는 건물의 인도와 더불어 주민등록(확정일자)라는 추가적인 요건이 필요하다. 특히 확정일자의 경우 확정일자 당일이 아니라 다음날 0시에 효력이 발생하기 때문에 같은 날에 저당권이나 근저당권이 설정될 경우에는 우선 순위에서 밀리는 불합리한 점이 있었다. 그러므로 확정일자 당일에 효력이 발생할 수 있는 보완책이 필요하다.

다음으로 일본의 경우 기한의 정함이 있는 주택임대차의 경우 기간만료 1년에서 6개월전의 갱신거절의 통지, 기한의 정함이 없는 주택임대차의 경우 임대차계약의 해약의 의사표시를 한 경우에 바로 임대차 계약이 종료하는 것이 아니라, 갱신거절 또는 해약의 의사표시의 정당한 사유를 판단하여 임대차 종료의 효과를 결정하도록 규정하고 있다. 이는 미국의 캘리포니아주의 경우에도 마찬가지로 규정하고 있다.

우리나라의 경우 2년의 기본적인 임대차 계약 보장 기간외에 계약갱신청구권을 행사할 때 임대인이 이를 거절할 수 있는 정당한 사유를 규정하고 있다. 계약 종료시 정당한 사유 여부를 따져서 임대차 계약의 존속여부를 결정하는 것도 의의가 있지만, 당장 이러한 제도를 도입하기에는 현재 갱신거절에 대한 정당한 사유를 판단하는 것도 혼란이 있는 만큼, 임대인과 임차인간의 다툼의 여지가 매우 크다. 그러므로 당장 정당한 사유를 따져서 임대차 계약의 존속여부를 결정하는 것보다 현재 계약갱신청구권을 사용하여 총 4년의 임대차 계약기간을 보장받는 기간을 더 장기화 하는 방향으로 제도를 개선하는 것이 혼란을 더 줄일 수 있을 것이라 생각된다.

마지막으로, 일본의 경우 건물의 차임이 토지 또는 건물에 대한 조세 기타 부담의 증감에 따라, 토지 또는 건물의 가격의 상승 또는 하락 기타 경제사정의 변동에 따라 또는 인근 동종의 건물의 차임에 비해 불합리하게 된 경우에는 건물의 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 또한 임대인과 임차인이 차임의 증감에 대해서 협의가 안되는 경우 임대인이 증액청구를 하는 경우 임차인은 증액을 정당화하는 재판 확정시까지 상당액이라고 인정하는 차임을 지불하면 되고²⁴⁾, 임차인이 감액청구를 하는 경우 임대인은 감액 재판의 확정시까지 상당하다고 인정되는 임대료를 청구할 수 있다.

결론적으로 정당한 사유가 없는 한 건물임대차의 갱신거절이나 해지통고는 허용되지 않는 존속보호가 행해지고, 임대인의 차임증감청구는 상당성 있는 범위 내에서만 인정되므로, 임차인은 임차한 건물로부터의 축출을 두려워할 필요 없이 임대인의 부당한 차임증액을 거절할 수 있다. 즉 임대인이 차임증액을 요구하는 경우에 임차인은 임대인의 인상요구액 중 스스로 상당하다고 인정하는 액수만큼 지불하다가, 나머지 과부족액은 법원의 상당성 기준에 근거한 판단의 결과를 기다려 정산하면 된다.

주택 임대차계약에 대하여는 민법에 대한 특별법으로 국민주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 주택임대차보호법이 제정·시행되고 있다. 특히 주택임대차보호법은 2020년 7월 개정되어 전월세인상률 제한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제를 골자로 하는 소위 임대차 3법이 도입되었다.

우선 전월세 인상률 제한제란 당사자가 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있는데, 계약갱신시 임대료 인상은 기존 계약의 5%를 넘지못한다는 것이다. 다만, 인상률은 지방자치단체가 조례로 더 낮게 정할 수도 있다.²⁵⁾

다음으로, 원래 주택임대차법에서는 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 하여, 임차인에게 2년의 임대차 기간을 보장하고 있었다.²⁶⁾ 그러나 2020년 7월 개정으로, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 갱신의 요구를 한 경우²⁷⁾에는 임대인은 정당한 사유²⁸⁾가 없다면 이를 거절하지 못한다. 그래서 개정 전에 보장되는 2년의 임대차 기간에서 계약 갱신을 한 경우까지라면 총 4년의 임대기간을 임차인은 보장받을 수 있게 되었다. 이러한 계약갱신요구권은 개정전 최소 2년의 계약 기간이 종료되면 거주를 이전해야 했던 임차인의 단기적인 주거 불안을 해소하고, 안정적인 주거환경을 제공하려는 취지로 신설되었다.²⁹⁾

마지막으로 전월세 신고제란 6000만원을 초과하거나 월세가 30만원을 넘을 경우 계약 체결일로부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 관할 주민센터 또는 온라인 부동산거래관리시스템에 계약 내용을 신고해야 하는 것이 그 내용이다.

전월세 신고제는 절차상의 개정이기 때문에 논의에서 제외된다고 해도 전월세 인상률 제한제와 임차인의 계약갱신청구권 문제에 있어서는 여전히 논의의 여지가 남아있고, 또 미국과 일본의 입법례가 시사점을 줄 수 있는 분야이다.

기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 하고,³⁰⁾ 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약 갱신의 요구를 한 경우³¹⁾에는 임대인은 정당한 사유가 없다면 이를 거절하지 못한다. 그래서 계약 갱신을 한 경우까지라면 총 4년의 임대기간을 임차인은 보장받을 수 있게 되었다.

당초 21대 국회에 발의된 주택임대법 개정안을 살펴보면 현행법상의 2년+2년안 이외에도 2+2+2안³²⁾, 3+3+3+안³³⁾, 무제한안³⁴⁾ 등 다양한 법안이 제출되었다.

미국의 경우 미국의 6개주는 임대차 계약 종료시에 세입자 퇴거 또는 계약갱신을 거절 사유를 제한하는 주법을 가지고 있고, 법의 내용은 주마다 매우 다양하다.

캘리포니아주는 ① 12개월동안 해당 주택을 계속 합법적으로 점유하고 있는 모든 임차인 및 ② 임차인이 시간에 따라 바뀌면서 24개월 이상 해당 주택을 계속 합법적으로 점유한 1명 이상의 임차인에 대해서는 정당한 사유 없이 임대차계약을 종료할 수 없다고 규정하고 있는데, 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 임차인이 귀책사유가 없는 경우와 있는 경우를 구체적으로 나누어서 규정하고 있다.

일본에서의 정당한 사유제도는 임차인의 존속보호에 관련하여 사회적으로 중요한 기능의 역할을 하고 있다는 것은 우리나라의 주택임대차보호법에서 시사하는 바가 크다고 할 수 있다.³⁵⁾

일본의 경우처럼 정당한 사유제도를 인정하는 것도 좋지만, 2년의 존속기간을 만료시점으로 기준으로 임대인의 해지권의 행사가 주변 임차의 시세상황과 해지권행사, 임차인의 채무이행정도 등을 고려하여 합리적인 권리행사를 할 수 있도록 하는 것이 타당하다면 허용할 필요성이 있고, 그렇지 않은 경우에는 부당한 해지권행사로 보아 임대인의 재산권 보장과 임차인의 존속보장을 적절하게 조화하는 방향으로 입법론은 사회의 변화에 따라 신속히 진행되어야 할 것이다.³⁶⁾

우리나라 주택임대차 보호법은 임차인의 법적 지위를 보장해 주기 위하여 제정되었고, 더욱이 현행 우리나라 주택임대차 보호법은 임차인의 존속보장을 2년+2년으로 명시하고 있고, 이 기간은 현시점에서 바라보아도 결코 짧은 기간이라고 할 수는 없다는 견해도 있다. 즉, 현행 2년+2년, 총 4년의 기간은 임대인의 재산권 행사를 제약하는 기간이 과도하게 장기이기 때문에 법정갱신기간을 2년보다 단기로 줄이는 방법을 제안하는 경우도 있다.³⁷⁾ 반면 국내의 개정된 주택임대차보호법에 따라, 법정 임대차 기간 보장(2년)에 1회의 계약갱신요구권 보장으로 임차인은 4년의 임대차계약 존속을 보장받게 되었으나, 해외 규정과 비교하면, 여전히 임대차계약의 존속기간 보장을 통한 임차인의 주거환경 안정에는 충분하지 못하다는 견해³⁸⁾도 있다.

주택임대차보호법은 민법에 있어서는 특별법이지만, 주택임대차와 관련하여서는 사회적 약자를 보호하는 ｢공공주택 특별법｣이나 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣등과의 관계에서는 일반법의 지위를 가진다. 또 모든 임차인들을 사회적 저소득층으로 보고 강력한 보호의 대상으로 삼으려는 전제 역시 현재 상황에서는 타당하지 않다. 현대 사회에서는 임대인이 임차인이 될 수도 있고, 임차인이 과도한 보호를 원하지 않을 수도 있기 때문에 주택임대차 보호법 상의 보호대상을 과도하게 보호가 필요한 계층으로 보는 것보다 일반적인 임차인을 대상으로 하는 일반적이고 통설적인 내용의 규율을 담는 것이 바람직하다.³⁹⁾ 이런 측면에서 현행 2년의 기본적인 기간 보장은 주거의 안정성을 보장하기에는 단기임은 분명하지만 갑자기 기본 임대차 기간을 너무 장기로 하는 것은 타당하지 않다.⁴⁰⁾

참고할 수 있는 것이 임대차 계약 존속기간을 10년으로 하고 있는 ｢상가건물 임대차보호법｣이다.⁴¹⁾ 물론 상가의 경우 임차인이 고액이 자본을 상가에 투입하고, 신규 임차인은 권리금을 지급하며 상가를 임차하는 등의 차이점 때문에 주택임대차보호법과 상가임대차보호법을 동일선상에 두고 비교대상으로 삼기에는 어려움이 있다.

결론적으로 이를 종합하여서 임차인에게 얼마간의 거주기간을 보장하는 것이 가장 적절한가하는 문제는 사회경제상황에 따라 변화해나가야하는 문제이다. 그러나 미국과 일본의 입법례를 참고하여 본다면 현행보다 장기간의 임대차 기간을 보장해주는 것이 타당⁴²⁾하다고 할 수 있다.

현재 제도를 기준으로 할 때 2년의 임대차 계약 존속보장에 2년의 갱신청구권을 사용하면 총 4년의 기간의 존속보호가 가능하다. 존속보호기간을 무제한으로 하는 등 너무 장기간으로 하는 것은 아직 시기상조이지만, 다소 연장하는 것은 고려해볼 만 하다. 그러므로 계약갱신청구권의 행사를 1회 추가하여 총 6년으로 존속보장기간으로 하되 장기적으로 10년의 거주를 보장해주는 것을 고려해 볼만하다. 물론 임대인의 재산권행사의 과도한 제약을 방지하기 위해서는 전월세 상한을 다소 완화하는 것과 같이 제도를 개선할 필요성이 있다.

임대차계약의 존속기간을 장기화 한다면 임대인의 재산권행사의 과도한 제약을 방지하기 위해서는 전월세 상한을 다소 완화할 필요가 있다. 차임상승의 문제는 어느정도 장기간의 임대차 기간이 보장될 경우에 더욱 실효성이 있기 때문이다.⁴³⁾

미국의 경우 D.C.(District of Columbia)는 일반 세입자에 대해서는 10%의 상한을 두고 있고, 오레곤(Oregon)주의 경우 7%에 12개월 동안 소비자물가지수(Consumer Price Index) 상 12개월 평균 변동을 더한 것을 상한으로 하고 있다. 캘리포니아주의 경우에는 12개월 동안 주택 소재지 소비자 물가지수(consumer price index(CPI))에 5%를 더한 금액으로 인상할 수 있으나, 매월 월세의 10%를 초과할 수 없다.

일본의 경우 건물의 차임이 토지 또는 건물에 대한 조세 기타 부담의 증감에 따라, 토지 또는 건물의 가격의 상승 또는 하락 기타 경제사정의 변동에 따라 또는 인근 동종의 건물의 차임에 비해 불합리하게 된 경우에는 건물의 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. 또한 임대인과 임차인이 차임의 증감에 대해서 협의가 안되는 경우 임대인이 증액청구를 하는 경우 임차인은 증액을 정당화하는 재판 확정시까지 상당액이라고 인정하는 차임을 지불하면 되고⁴⁴⁾, 임차인이 감액청구를 하는 경우 임대인은 감액 재판의 확정시까지 상당하다고 인정되는 임대료를 청구할 수 있다.

일본의 입법례를 참고하기에는 임대인과 임차인의 협의가 쉽지 않고, 차임의 증감에 대해서 최종적으로 법원의 판결에 의존하고 있는데, 이는 임대인, 임차인 모두에게 부담이 될 수 있다. 이에 미국의 사례가 가지는 의의가 더 크다고 할 수 있다. 현재 우리나라 주택임대차보호법의 경우에는 전월세 상한을 5%를 두고 있는데, 미국의 일반적인 경우 이 5%보다는 높다. 그러므로 임대인의 재산권행사에 대한 제약을 완화하기 위해서는 현재의 5%보다 더 높이는 것도 고려해 볼만하다.

그래서 전월세 상한비율을 소비자물가지수 12개월 평균변동에 5%를 더한 것으로 상한을 정하도록 하되 기존 전월세의 10%의 상한선을 두는 것도 고려해 볼 만하다.